Le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo rappresentano uno dei problemi più frequenti e insidiosi negli edifici condominiali, generando dispute sia tra i vicini sia tra condomini e amministrazione. Comprendere chi debba farsi carico del risarcimento dei danni causati da tali infiltrazioni richiede una puntuale analisi delle norme di riferimento e delle interpretazioni giurisprudenziali che si sono succedute negli anni. In Italia, il quadro legale ruota attorno a due concetti chiave: la responsabilità per custodia e manutenzione del bene e le specifiche previsioni per le parti comuni e private degli edifici.
Le fonti normative: il ruolo dell’art. 1126 del Codice Civile
Il principale riferimento legislativo per i casi di infiltrazioni provenienti da terrazzi o lastrici solari di proprietà o uso esclusivo è rappresentato dall’articolo 1126 del Codice Civile. Questa disposizione disciplina la ripartizione delle spese in caso di necessità di riparazione o rifacimento della copertura:
- Il condomino che ha l’uso esclusivo del terrazzo o lastrico solare è tenuto a sostenere un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione
- I restanti due terzi vanno ripartiti tra tutti i condomini le cui unità sono servite come copertura da quel terrazzo, secondo il valore dei loro piani o porzioni di piano
Questa regola si basa sul duplice ruolo del terrazzo: da un lato bene privato, dall’altro copertura (parte comune) dell’edificio. Pertanto, l’onere di sostenere i costi di riparazione – e quindi di risarcire eventuali danni da infiltrazioni – è condiviso tra il privato che ne gode e la collettività condominiale, secondo quanto stabilito dal legislatore.condominio .
Responsabilità a carico del proprietario e del condominio
Secondo la giurisprudenza consolidata, sia il proprietario (o l’usufruttuario) del terrazzo, sia il condominio sono responsabili dei danni causati da infiltrazioni sull’unità immobiliare sottostante. In particolare, la Corte di Cassazione ha chiarito che vi è sempre una concorrente responsabilità tra i due soggetti: il proprietario per la custodia del bene di cui gode in via esclusiva, il condominio per gli obblighi di manutenzione delle parti comuni.lastrico solare .
Infatti, l’art. 2051 c.c. introduce la responsabilità del custode: chi ha il controllo e la disponibilità di una cosa è responsabile per i danni da essa cagionati, salvo che provi il caso fortuito. Nei casi di infiltrazioni dal terrazzo, il proprietario esclusivo sarà tenuto a rispondere dei danni nei confronti del condomino sottostante come soggetto terzo rispetto all’obbligo di conservazione. Tuttavia, resta in capo al condominio la responsabilità per l’omessa adozione di interventi di manutenzione straordinaria delle parti comuni .
Modalità di ripartizione delle spese per danni e interventi
La ripartizione dei costi di riparazione e dei danni derivanti dalle infiltrazioni dipende dall’origine e dalla natura del problema:
- Se il danno dipende da difetti di impermeabilizzazione della guaina sottostante o da errori di realizzazione della copertura (elemento tecnico comune), la spesa deve essere ripartita secondo quanto stabilito dall’art. 1126 c.c.: un terzo al condomino proprietario e due terzi al condominio .
- Se la causa delle infiltrazioni è invece riconducibile a una cattiva manutenzione di parti esclusive, come tubature private o azioni negligenti, la responsabilità e quindi i costi ricadono interamente sul proprietario dell’unità da cui origina il danno .
- Quando si verificano danni causati da parti comuni, come la struttura portante del terrazzo o la guaina impermeabilizzante realizzata in sede di costruzione, il condominio può risultare integralmente responsabile della riparazione e degli eventuali risarcimenti verso i condomini danneggiati .
Nei casi più complessi o controversi, soprattutto quando la causa non è immediatamente accertabile, si può rendere necessario l’accertamento tecnico tramite una perizia giudiziale che stabilisca con esattezza la provenienza e la natura del danno, consentendo così una ripartizione corretta delle relative spese.
Procedura per la richiesta di risarcimento e le azioni legali possibili
Chi subisce danni da infiltrazioni deve tempestivamente comunicare il problema all’amministratore di condominio, il quale ha l’obbligo di attivarsi per l’accertamento della responsabilità e la risoluzione della controversia. In caso di inerzia, il condomino danneggiato può agire direttamente sia contro il proprietario del terrazzo, sia contro il condominio, richiedendo l’immediato risarcimento dei danni patiti . Le azioni tipiche sono:
- Invio di una diffida formale all’amministratore e/o al proprietario del terrazzo, sollecitando l’intervento e la riparazione dei danni;
- Richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale per deliberare in merito alle opere di manutenzione straordinaria necessarie;
- Promozione di una causa civile per il risarcimento del danno, con possibile nomina di un Consulente Tecnico d’Ufficio da parte del Tribunale per accertare la responsabilità e quantificare l’entità del risarcimento dovuto.
Va ricordato che il codice civile prevede espressamente la possibilità di chiamare in causa entrambi i soggetti (proprietario e condominio), così da permettere al giudice di individuare la corretta ripartizione secondo quanto accertato in giudizio.
Considerazioni finali e suggerimenti pratici
In molti casi, la responsabilità per infiltrazioni dal terrazzo è concorrente e prevede il coinvolgimento sia del proprietario esclusivo sia del condominio, con una ripartizione delle spese generalmente fissata in un terzo e due terzi a seconda dell’origine del danno e della qualifica della parte danneggiante. Tuttavia, non si può trascurare che diversi fattori possono modificare tale schema: una manutenzione negligente, lavorazioni mal eseguite dal privato, oppure guasti strutturali a carico delle parti comuni possono incidere sulla distribuzione delle responsabilità.
Per limitare il rischio di dispute e danni economici, è consigliabile seguire alcune semplici indicazioni:
- Effettuare controlli periodici sullo stato di impermeabilizzazione e sulle condizioni strutturali di terrazzi e balconi;
- Segnalare tempestivamente all’amministratore o ai vicini eventuali segnali di infiltrazione, evitando l’aggravamento del danno e il contenzioso;
- Affidare i lavori a professionisti qualificati e conservare la documentazione relativa alle manutenzioni e alle riparazioni effettuate;
- Richiedere il coinvolgimento del condominio ogni qualvolta il danno possa interessare parti comuni o più unità abitative.
La gestione delle infiltrazioni dal terrazzo richiede dunque attenzione alle norme, tempestività nelle prese di posizione e collaborazione tra condomini. Soltanto così sarà possibile risolvere le controversie e riparare i danni secondo giustizia e con equa ripartizione degli oneri.
