La disciplina fiscale italiana sull’IMU (Imposta Municipale Unica) prevede delle regole precise che collegano il pagamento di questa tassa non soltanto al fatto di essere proprietari di un immobile, ma soprattutto alla questione della residenza anagrafica e dell’uso abituale della casa. Un’analisi attenta delle norme e della prassi rivela come, anche se si possiede un’abitazione, l’obbligo di versare l’IMU può dipendere dal luogo in cui si ha la residenza e se si vive stabilmente nell’immobile stesso.
Residenza, dimora abituale e obbligo IMU
Ai fini dell’esenzione dall’IMU sull’abitazione di proprietà, la legge italiana richiede la sussistenza di due condizioni fondamentali: occorre avere la residenza anagrafica nell’immobile e allo stesso tempo occorre che vi sia la “dimora abituale”, ovvero che si viva stabilmente e realmente in quella casa. Non è sufficiente che la casa sia formalmente la residenza principale se di fatto viene utilizzata solo occasionalmente; bisogna realmente abitarla come dimora principale.
Il requisito della residenza è facilmente verificabile, perché si tratta di un dato che risulta dagli archivi anagrafici comunali. Diversamente, la dimora abituale non è iscritta in nessun registro e viene spesso accertata dai Comuni attraverso il controllo dei consumi di luce, gas o acqua con le relative bollette: consumi bassi o assenti fanno presumere che l’immobile non sia abitato regolarmente. Se la residenza viene spostata in un altro immobile, si perde automaticamente l’esenzione IMU sulla casa di proprietà che fino a quel momento era considerata “prima casa”.
Quando si paga l’IMU su una casa di proprietà senza residenza
La regola generale stabilisce che chi non ha più residenza e dimora abituale nell’immobile di proprietà non può beneficiare dell’esenzione e dovrà quindi pagare l’IMU come se si trattasse di una seconda casa. Il fatto di essere il solo proprietario dell’immobile non è sufficiente per essere esentati dalla tassa: la legge premia solo chi effettivamente risiede e abita stabilmente nella casa.
Le “seconde case” sono infatti sempre soggette a IMU, fatta salva l’ipotesi in cui ricorrano condizioni particolari che possono permettere delle riduzioni (ad esempio immobili inagibili, inutilizzabili o concessi in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli con precise modalità). Un’abitazione disabitata ma agibile non gode di alcuna riduzione automatica: l’IMU è comunque dovuta, a meno che non si dimostri con documentazione che l’immobile non può essere usato.
Nei casi in cui l’immobile venga concesso in affitto, a cambiare è il soggetto imponibile: continuerà a pagare l’IMU il proprietario, ma l’inquilino dovrà occuparsi della TARI (tassa rifiuti). Una situazione particolare si verifica quando sull’immobile grava un diritto di abitazione: in questo caso, chi esercita il diritto (ad esempio il coniuge superstite) può essere tenuto al pagamento dell’IMU se vi dimora stabilmente, beneficiando però dell’esenzione solo in presenza della residenza e se la categoria catastale non è di lusso.
Differenza tra residenza, dimora abituale e casi speciali
Va chiarito il significato di “residenza” e di “dimora abituale”. La residenza è il luogo che la persona indica all’anagrafe come stabile riferimento e dove intende stabilire la propria vita e i propri interessi. La dimora abituale non va confusa con la residenza, perché si riferisce al luogo dove la persona vive effettivamente e in maniera continuativa. Le due condizioni devono sempre coesistere per ottenere l’esenzione IMU come abitazione principale.
Sono previsti alcuni casi particolari in cui è possibile ottenere delle agevolazioni o riduzioni sull’IMU pur non avendo la residenza. Tra questi troviamo:
- Immobili inagibili o inutilizzabili: solo con riconoscimento ufficiale del Comune e con specifica documentazione, si può avere una riduzione dell’imposta fino al 50%.
- Immobili dati in comodato d’uso gratuito ai figli (o ai genitori): in presenza di residenza dell’utilizzatore e con contratto registrato, è possibile chiedere una riduzione del 50%.
- Case assegnate in seguito a separazione o divorzio: solo il coniuge assegnatario che abita l’immobile come principale ha diritto all’esenzione IMU; il coniuge proprietario ma non residente dovrà pagare l’IMU per la sua quota.
Vi sono poi categorie catastali (come quelle di lusso, A1, A8 e A9) che, anche se utilizzate come prime case e con residenza e dimora abituale, restano comunque esposte al pagamento dell’imposta.
Controlli, accertamenti e adempimenti
Per scongiurare abusi, i Comuni eseguono frequentemente controlli per accertare la reale presenza nell’immobile cui si lega l’esenzione IMU. Possono chiedere copie delle bollette oppure effettuare sopralluoghi. Se si accerta che la casa di proprietà non è abitata regolarmente dal soggetto che vi risulta residente, o che la residenza è stata spostata in altro luogo, l’esenzione decade e sarà richiesto il pagamento dell’imposta arretrata, con eventuali sanzioni.
Prima di trasferire la residenza in una diversa abitazione o di affittare la propria casa, è fondamentale essere consapevoli delle implicazioni fiscali, perché ciò può comportare la perdita dell’esenzione e dunque l’applicazione dell’IMU. Anche in caso di eredità familiare, il soggetto che sceglie di concedere l’immobile in comodato o in locazione dovrà considerare attentamente il regime fiscale applicabile.
In sintesi, la perdita della residenza anagrafica e l’assenza della dimora abituale in una casa di proprietà fanno scattare l’obbligo di pagamento dell’IMU, a meno che non si verifichino eccezioni ben precise previste dalla normativa. In ogni caso, per evitare errori e sanzioni, è consigliabile mantenere sempre aggiornate le posizioni anagrafiche e la documentazione relativa all’utilizzo dell’immobile.
Per approfondire il concetto di residenza e le sue implicazioni legali e fiscali, può essere utile consultare la disciplina e la giurisprudenza relative a questo istituto, dal momento che il suo corretto mantenimento è il principale requisito richiesto per l’esenzione IMU su un’abitazione di proprietà.
